غرفة التطوير العقارى تدرس تعديل “عقود البيع السارية” لمواجهة ارتفاع الأسعار
عملاء يرفضون تعديل العقد.. وآخرون يرحبون بزيادة الأسعار بحد أقصى 15%
أزمة جديدة قد يشهدها السوق العقارى مع ظهور مقترح بتعديل العقود الموقعة مع العملاء وزيادة أسعار الوحدات لتعويض ارتفاع تكلفة الإنشاءات على المطورين.
وفى الوقت الذى تناقش فيه غرفة التطوير العقارى هذا المقترح، وحديث المطورين عن تحملهم لجزء من الخسائر وتراجع الأرباح مقابل استمرار تنفيذ المشروعات، فإن معوقات قانونية تواجه هذا المقترح.
يؤكد المختصون أنه لا يمكن تعديل العقود الحالية إلا بالتراضى بين الطرفين، كما انقسم العملاء حول الموافقة على تعديل العقود، فمنهم من يوافق على المقترح تخوفا من تعثر الشركة المطورة للمشروع، وهناك من يرفض بسبب ارتفاع الأسعار بالفعل ووجود هامش ربح مرتفع يحمى الشركات من تقلبات الأسعار.
تدرس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات تعديل العقود الموقعة بين الشركات العقارية والعملاء، فى محاولة لمواجهة الزيادات المستمرة فى أسعار مواد البناء والخامات، وارتفاع تكلفة الإنشاءات على المطورين، باعتبارها ظروف قهرية يجب أن تتحملها جميع الأطراف.
العسال: العقود القديمة تمثل أزمة للشركات.. والظروف الحالية “قهرية”
وقال المهندس هانى العسال، وكيل مجلس إدارة غرفة التطوير العقارى، إن السوق العقارى شهد عددا من المتغيرات الاقتصادية العالمية خلال الفترة الماضية من ارتفاع معدلات التضخم، وارتفاع سعر الدولار، وزيادة أسعار مواد البناء ونقص الخامات، ما تسبب فى زيادة تكلفة التنفيذ على المطورين وارتفاع تكلفة المنتج النهائى.
وأضاف أن نسبة الزيادة فى أسعار مواد البناء وصلت نحو 100% منذ شهر نوفمبر 2022، ما نتج عنه ارتفاع تكلفة الإنشاءات وتحمل شركات التطوير العقارى أعباء مالية كبيرة تفوق قدراتها، وتعيق استمرارها فى تنفيذ المشروعات القائمة.
وأوضح العسال أن غرفة التطوير العقارى تجتمع بصفة مستمرة لمناقشة المتغيرات الجديدة بالسوق العقارى، واستعراض أفضل الحلول المقترحة والتى كان من ضمنها تعديل العقود التى تم التعاقد عليها بين العملاء والشركات العقارية.
وتابع العسال: “اقترحت الغرفة إمكانية تعديل العقود القديمة التى تم التعاقد عليها بالفعل، خاصة أنها تمثل أزمة حقيقية لشركات التطوير العقارى، بسبب ارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدات بشكل كبير”.
وأكد أن شركات التطوير العقارى لن تستطيع تحمل فروق الأسعار، مشيرا إلى أن الظروف الحالية “قهرية” ويجب أن تتحمل جميع الأطراف جزءا من الأزمة سواء المطور أو العميل.
وقال العسال: “غرفة التطوير العقارى ناقشت تطبيق الزيادة على العقود التى لم يتم البدء فى تنفيذها، كما تطبق على الوحدات التى تم تنفيذها بنسبة 50% وبنسب متفاوتة، بمعنى أن تتناسب الزيادة مع معدلات التنفيذ بالمشروع”.
وأضاف أن العقود المستقبلية لا تحتاج لموافقة أو تصريح أو إذن، لأن عملية البيع والشراء قائمة على الحرية الكاملة للعميل، والعرض والطلب والتنافسية بين الشركات والعروض المقدمة من كل الشركات، خاصة فى ظل تنوع المعروض بالقطاع العقارى.
وأوضح العسال أن العميل من حقه شراء الوحدة بسعر، وإعادة بيعها مرة أخرى بسعر أعلى، ومن حق المطور تعديل الأسعار بما يتناسب مع الزيادات السعرية الجديدة بالسوق، ليتمكن من الاستمرار فى المنافسة واستكمال تنفيذ مشروعاته القائمة، والالتزام بمواعيد التسليم مع العملاء.
وأشار إلى أن الدولة سمحت لشركات المقاولات والموردين بزيادة أسعارهم لمواكبة الارتفاعات المستمرة فى أسعار مواد البناء والخامات، ومن الطبيعى أن تتوجه شركات التطوير العقارى لرفع أسعارها لمواكبة المستجدات بالسوق.
وقال العسال: “إذا عدلت شركات التطوير العقارى أسعارها بما يتناسب مع نسبة تغير سعر الجنيه المصرى سيؤثر ذلك على العملاء بشكل سلبى، لذلك قررت الشركات التضحية بنسبة من الأرباح فى مقابل الاستمرار والالتزام بمواعيد التسليم”.
وأضاف أن شركات التطوير العقارى فى مأزق حقيقى، ومعظم الشركات ليس لديها القدرة على إدارة الأزمة، موضحا أن الشركات الكبيرة التى لديها محفظة أراضى كبيرة تستطيع تعويض خسارتها الحالية من المكسب القادم ولكن الشركات الصغيرة لن تستطيع الصمود والاستمرار فى المنافسة.
وأشار إلى أن الشركات الصغيرة والمتوسطة تأثرت بشكل كبير، ومن المتوقع أن نشهد تخارج عدد من الشركات العقارية خلال الفترة المقبلة نتيجة تلك التغيرات التى تفوق قدرات الشركات المالية وتعيق استمراها.
وأوضح العسال أن المطور العقارى يجب أن تتوافر لديه عدد من المقومات أهمها القدرة على التنمية والاستمرار والتسليم، فضلا عن الالتزام وشرف المهنة لتسليم الوحدات للعملاء فى موعدها المتفق عليه.
وتابع: “ما الفائدة التى ستعود على المطور أو الدولة أو العميل فى حاله تعثر الشركات وخروجها من المنافسة وتوقفها عن العمل، ففى حالة تعثرها ستخسر جميع الأطراف، لذلك سجي أن يتحمل كل طرف جزء من الزيادات فى الأسعار”.
فكرى: يجب توفير مرونة فى العقود الحالية لتتناسب مع متغيرات السوق العقارى
وقال المهندس علاء فكرى، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية، إن شركات التطوير العقارى تواجه أزمة كبيرة فى تنفيذ مشروعاتها والالتزام بمواعيد التسليم المتفق عليها مع العملاء، فى ظل زيادات الأسعار التى بلغت 100% خلال الفترة الماضية.
وأضاف أن غرفة التطوير العقارى ناقشت فى اجتماعها الأخير الإجراءات المتاحة للشركات العقارية للحفاظ على التزامها بتسليم المشروعات وفقا للجداول الزمنية المتفق عليها مع العملاء.
وتابع فكرى: “المطور العقارى أصبح يتحمل أعباءا تفوق قدراته المالية، فبند مثل الأسانسيرات كان يتم التعاقد عليه بتكلفة 300 ألف جنيه للأسانسير، وحاليا يتم التعاقد بـ800 ألف جنيه، وكل المكونات مستوردة ومع ارتفاع سعر الدولار تضاعفت التكلفة”.
وأكد أن السؤال الأهم فى الوقت الحالى هو كيف يتم توفير مواد البناء والخامات والمواد اللازمة لتنفيذ المشروعات فى ظل تلك التحديات التى يشهدها القطاع، وتسليم العملاء فى الموعد المحدد وفقا للجداول الزمنية.
وأشار إلى ضرورة وجود مرونة فى العقود التى تم التعاقد عليها وتعديلها بما يتناسب مع متغيرات السوق الجديدة، والمشاركة فى الخسائر الناتجة عن زيادة الأسعار بين المقاول والمطور والعميل لتجاوز الأزمة وتجنب توقف المشروعات وضياع حقوق العملاء.
وقال فكرى إن غرفة التطوير العقارى، والإدارة القانونية بالشركات العقارية، يدرسان فى الوقت الحالى مدى قانونية تطبيق بند زيادة الأسعار على كل المشروعات العقارية وتقديم مقترحات لدراستها.
وأضاف أنه يمكن زيادة الأسعار فى العقود القديمة التى تم التعاقد عليها بالفعل مع العملاء، ولكن بالتراضى بين الطرفين “المطور والعميل”، خاصة أن التحديات التى تشهدها الشركات العقارية تعتبر قوة قهرية خارجة عن إرادتها.
وأوضح أن الفترة الحالية تمثل مرحلة حرجة للشركات، ومن المتوقع إلغاء عقد العميل الذى يتأخر فى سداد الأقساط المستحقة عليه حيث يتم عمل تسوية ورد أمواله، موضحا أن العقود القديمة أصبح غير مرغوب فيها لدى معظم شركات التطوير العقارى.
أكد أهمية الوصول إلى صيغة توافقية وحلول متوازنة ترضى جميع الأطراف، خاصة أن الشركات العقارية لن تستطيع تحمل الزيادات فى الأسعار بنسبة 100%، وتابع: “هناك فرق شاسع بين مش قادرة تتحمل الزيادة وبين مش عايزة تتحمل”.
وقال فكرى إن أنظمة السداد المناسبة فى ظل التحديات التى يشهدها القطاع العقارى، هى الفترات قصيرة المدى التى تصل إلى 6 سنوات كحد أقصى مع ربط سداد الدفعات بمعدلات الإنجاز بالمشروع.
ونصح العملاء بالتوجه لشراء الوحدات العقارية الجاهزة للاستلام بدلا من الشراء بنظام “الأوف بلان”، لضمان استلام وحداتهم فى ظل التحديات والمتغيرات الكثيرة فى الوقت الحالى بالقطاع العقارى.
ساويرس: لا يجوز تعديل العقود القديمة.. والإسراع من معدلات تنفيذ المشروعات هو الحل
وقال رجل الأعمال سميح ساويرس، مؤسس شركة أوراسكوم (EGX:OIH) للتنمية، إن الشركة لن تلجأ لتعديل قيمة العقود الموقعة مع العملاء، وتابع: “الشركة ملتزمة بكافة التعاقدات مع العملاء وفقا للأسعار المتعاقد عليها، وملتزمون أيضا بالجدول الزمنى للتسليمات”.
وأضاف ساويرس أنه لا يجوز تعديل العقود التى تم التعاقد عليها مع العملاء، لافتا إلى أن الشركة تفضل أن تحقق خسائر بدلا من تغيير أسعار الوحدات بالعقود القديمة مع العملاء.
وأوضح أنه يتم عمل دراسة جدوى وتقييم متغيرات السوق العقارى بصفة دورية، وزيادة أسعار كافة المنتجات العقارية وفقا لتلك المتغيرات بما يضمن استمرار الشركة فى تنفيذ مشروعاتها مع الحفاظ مع معدل ربحية للعميل.
وقال ساويرس: “أسعار العقارات يتم تحديثها بشكل دورى على غرار التغيرات المستمرة فى الأسعار، خاصة فى ظل التحديات التى يشهدها القطاع العقارى فى أسعار مواد البناء ونقص الخامات”.
وأضاف أن شركة أوراسكوم للتنمية تمكنت من تجاوز تلك الأزمة من خلال الإسراع من معدلات التنفيذ بمشروعاتها، لتفادى أى زيادات بالأسعار والالتزام بمواعيد التسليم مع العملاء.
وأوضح أن توقف بعض شركات التطوير العقارى عن التنفيذ خلال الفترة الماضية نتيجة الأزمة الحالية ظاهرة سيئة للقطاع، ويعبر عن عدم قدرة المطور على الاستمرار والوفاء بكافة التزاماته.
وأشار إلى أن ارتفاع سعر الدولار والارتفاعات الكبيرة فى أسعار مواد البناء ستعمل على “فلترة” السوق العقارى، موضحا أن الشركات الكبيرة قد تعانى ولكنها قادرة على الاستمرار بعكس بعض الشركات الأخرى.
وأكد ضرورة وجود فحص مالى جيد ومراجعة لحجم الشركات العقارية الحالية بالسوق لضمان حقوق العملاء، مشيرا إلى أنه لا يجوز أن تقوم شركة متعثرة بجمع أموال من العملاء تحت مسمى “مقدم حجز”.
انقسام بين العملاء حول تعديل العقود مع شركات التطوير العقارى
اختلفت آراء عدد من العملاء الحاجزين بمشروعات الشركات العقارية حول تعديل العقود المتعاقد عليها وزيادة سعر الوحدة، حيث رفض البعض تغيير السعر المتفق عليه باعتبار أن العقد ملزم للطرفين، وأن الشركة ملزمة بتسليم الوحدة فى الموعد المتفق عليه.
فيما يرى عملاء آخرون أنه يمكن تعديل عقد البيع وزيادة الأسعار بنسبة لا تتجاوز 15% من إجمالى سعر الوحدة باعتبار أن الوضع الحالى يمثل ظروفا قهرية خارجة عن إرادة الشركات ويمكن أن يتحمل العميل جزءا من الزيادة.
وقال “أ.س”، أحد العملاء الحاجزين لدى شركة عقارية، إنه يرفض أى تعديل بسعر الوحدة المتعاقد عليه وقت الشراء، رافضا مبرر الشركات بزيادة تكلفة التنفيذ.
وأضاف أن العقد ملزم للطرفين، كما أن الشركات تضع هامش ربح مرتفع لتعويض أى زيادة فى تكلفة الإنشاءات خلال فترة تنفيذ المشروع.
أوضح أن الزيادات المستمرة فى الأسعار أثرت أيضا على القدرة الشرائية للعميل، وقدرته على سداد الأقساط المستحقة فى موعدها، وغير مقبول أن يتحمل زيادات جديدة فى سعر الوحدة.
وتابع: “الشركات العقارية سبب أساسى فى الأزمة الحالية، خاصة بعد توجيه مبيعات المشروعات لاستثمارات أخرى بدلا من ضخها فى الإنشاءات والإسراع من معدلات التنفيذ وتسليم العملاء فى الموعد المتفق عليه”.
وقال “م.ع”، أحد عملاء الشركات العقارية، إن المطور العقارى استفاد من أموال العملاء منذ عدة سنوات من خلال استثمارها فى مشروعات أخرى، والآن يحمل العميل الزيادات الأخيرة فى الأسعار.
وأضاف أن تأجيل شركات التطوير العقارى البدء فى تنفيذ المشروعات جعلها عرضة لأى أزمة اقتصادية، وأى زيادة فى الأسعار تؤثر عليها بشكل مباشر وأحيانا تؤدى لتعثرها وعدم قدرتها على استكمال تنفيذ مشروعاتها القائمة.
وتابع: “على أرض الواقع يعتبر العميل الحلقة الأضعف وفى حاجة لهيئة أو جهة حكومية تتولى المطالبة بحقوقه فى حالة عدم التزام المطور وضمان مستحقاته المالية”.
وقال “ل.ن”، أحد عملاء الشركات العقارية، أن الوضع الحالى فى السوق العقارى بمثابة ظروف قهرية ولابد أن يتحمل الجميع جزءا من الأزمة سواء المطور العقارى أو العميل.
وأضاف أنه لا يمانع فكرة تعديل العقود القديمة وزيادة سعر الوحدة بما يتناسب مع الزيادة الجديدة فى أسعار مواد البناء بنسبة لا تتجاوز 15% من إجمالى السعر كحد أقصى ليضمن استلام وحدته وعدم تعثر المطور فى التنفيذ.
وأشار إلى أهمية وجود ضمانات لالتزام المطور العقارى بالتنفيذ والتسليم فى الموعد المحدد وعدم وجود زيادات جديدة فى السعر، بالإضافة لوضع شرط جزائى فى حالة عدم التزام المطور بموعد تسليم الوحدة.
وأكد أن الغرض الأساسى هو استمرار الشركات بالسوق واستكمال تنفيذ المشروعات القائمة، وتسليم العملاء وحداتهم، موضحا أنه ليس من صالح العميل ولا أى طرف من الأطراف تعثر الشركات أو عدم قدرتها على التنفيذ.
خبراء قانونيون: لا يجوز تعديل العقود السارية بين المطور العقارى والعميل إلا بالتراضى
قال أبو الحسن نصار، خبير التقييم العقارى المعتمد بالمحاكم الاقتصادية، إنه لا يجوز تعديل العقود المبرمة بين شركات التطوير العقارى والعملاء بحجة مواجهة ارتفاع تكلفة إنشاءات المشروعات.
وأضاف نصار أنه فى حالة التراضى بين المطور والعميل على تعديل العقد يتم كتابة ملحق للعقد الأصلى، ويوضح به التعديلات الجديدة ويوقع عليه كلا الطرفين.
وأشار إلى أن القانون لا يسمح بتعديل أى عقد من طرف واحد دون موافقة الطرف الثانى أو استقلال عن الطرف الآخر، وتابع: “العقد شريعة المتعاقدين ويجب أن يلتزم به كلا الطرفين المطور والعميل”.
وأكد نصار أن شركات التطوير العقارى تبرم عقود بها شبهة “الإذعان” لتضمن حقوقها، وفى حالة تأخر العميل عن سداد قسطين من أقساط الوحدة المستحقة يتم فسخ التعاقد وخصم 10% من إجمالى سعر الوحدة من العميل، ويسترد العميل أمواله على أقساط، ولكن فى حالة تأخر الشركة عن التنفيذ والتسليم لا يوجد غرامات ضدها.
وطالب نصار بوجود عقد عقارى نموذجى موحد يتم تعميمه على جميع شركات التطوير العقارى العاملة بالسوق، تحت إشراف وزارة الإسكان ليكون بمثابة عقد متوزان يضمن حقوق العميل والمطور العقارى.
وقال عمرو نظير، المحامى بالاستئناف العالى ومجلس الدولة، إنه لا يجوز قانونيا تعديل العقود الموقعة بين المطور العقارى والعميل لأى سبب من الأسباب، فالعقد شريعة المتعاقدين ويجب أن يلتزم به كلا الطرفين.
وأضاف أن الزيادات المستمرة فى أسعار مواد البناء وارتفاع تكلفة التنفيذ على شركات التطوير ليست سببا كافيا لتعديل العقود، كما أنه لا يوجد بند فى القانون يسمح للمطور بتغير بنود العقد دون إخطار الطرف الآخر من العقد وهو العميل.
أوضح أن العميل تعاقد مع شركة التطوير العقارى وفقا لسعر محدد متفق عليه من الطرفين، والعميل غير مسؤول عن أى زيادات أو متغيرات فى السوق العقارى، وطالما التزم بسداد الأقساط المستحقة فإن له الحق فى استلام وحدته فى الموعد المتفق عليه.
وأشار إلى أنه فى حالة التراضى بين الطرفين يتم عمل عقد ملحق للعقد الأصلى يوضح به السعر الجديد للوحدة ونسبة الزيادة ليكون بمثابة عقد مكمل للعقد الأصلى.